Kunci rumah dah dapat, tapi tiba-tiba datang pula bil tunggakan cukai dan utiliti sampai beribu ringgit. Siapa yang kena bayar? Jangan terburu-buru keluarkan duit dari poket anda—kenal pasti dahulu siapa yang sebenarnya bertanggungjawab menyelesaikan tunggakan tersebut.

Isu tunggakan cukai dan bil utiliti sering menjadi isu terutama apabila anda membeli rumah subsale. Bukan hanya harga rumah dan deposit yang perlu diberi perhatian, pembeli dan penjual juga perlu memastikan segala bayaran berkaitan hartanah telah diselesaikan sebelum rumah diserahkan kepada pembeli. Persoalannya, siapa sebenarnya yang perlu tanggung cukai dan bil-bil utiliti berkaitan semasa proses jual beli rumah sedang berjalan? Adakah pembeli baharu atau pemilik rumah yang lama perlu menyelesaikan bayaran tersebut?

Secara amnya, penyerahan kunci kepada Pembeli hanya akan dibuat setelah urusan jual beli hartanah tersebut disempurnakan sepenuhnya, tertakluk kepada terma dan syarat yang dipersetujui di dalam Perjanjian Jual Beli (SPA).

Ini bermaksud, walaupun SPA telah ditandatangani, kunci tidak semestinya diserahkan serta merta kepada Pembeli. Penyerahan kunci lazimnya dibuat selepas semua perkara yang berkaitan dengan penyempurnaan jual beli telah dipenuhi, termasuk pembayaran harga belian sepenuhnya dan apa-apa bayaran atau penyelesaian lain yang perlu dibuat oleh pihak Penjual.

Sehingga urusan jual beli disempurnakan dan kunci diserahkan, pihak Penjual masih bertanggungjawab terhadap hartanah tersebut, termasuk memastikan segala bil utiliti, cukai-cukai, caj penyelenggaraan dan tunggakan berkaitan, jika ada, diselesaikan bagi tempoh pemilikan Penjual. Hal ini kerana, hutang tersebut wujud semasa tempoh pemilikan pemilik rumah yang asal dan pembeli tidak secara automatik bertanggungjawab untuk melangsaikan beban hutang pemilik sebelumnya. 

Contoh Tunggakan Yang Perlu Disemak

• Cukai Tanah  

Bagi cukai tanah, ia merujuk kepada bayaran tahunan kepada pihak berkuasa bagi tanah tersebut. Dalam transaksi subsale, kebiasaannya, penjual bertanggungjawab memastikan cukai tanah menjadi tanggungjawabnya sehingga selesai proses jual beli. Sekiranya terdapat cukai tanah sebelum selesai proses jual beli, perkara tersebut perlu diselesaikan terlebih dahulu mengikut terma SPA. 

Contohnya, jika proses jual beli selesai pada 30 Jun, tunggakan cukai tanah bagi tempoh sebelum 30 Jun biasanya perlu diselesaikan oleh penjual. Pembeli pula akan bertanggungjawab untuk bayaran bagi tempoh selepas mengambil alih hartanah. 

• Cukai Pintu 

Bagi cukai pintu atau juga dikenali sebagai cukai taksiran, merupakan bayaran kepada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT). Sama seperti cukai tanah, dalam transaksi subsale, penjual biasanya perlu memastikan semua tunggakan yang menjadi tanggungjawabnya sehingga proses jual beli telah diselesaikan.

Hal ini penting kerana tunggakan cukai taksiran boleh menyebabkan masalah kepada proses penyelesaian jual beli atau urusan seterusnya berkaitan hartanah. Pembeli sepatutnya hanya sepatutnya menanggung bahagian yang menjadi tanggungjawabnya selepas proses penyelesaian proses jual beli, tertakluk kepada terma SPA.

• Indah Water 

Bagi hartanah yang menggunakan perkhidmatan pembetungan Indah Water, tunggakan caj pembetungan juga perlu diberi perhatian. Sekiranya terdapat tunggakan sebelum penyelesaian proses jual beli, secara amnya penjual perlu menyelesaikan tunggakan tersebut mengikut tanggungjawab yang ditetapkan dalam SPA. Pembeli pula akan bertanggungjawab terhadap caj yang dikenakan selepas mengambil alih hartanah. 

Jangan anggap bil Indah Water sebagai perkara kecil. Walaupun jumlahnya mungkin tidak sebesar harga pembelian rumah, tunggakan tetap boleh menimbulkan isu apabila akaun perlu ditukar atau diselesaikan. 

• Yuran penyelenggaraan (maintenance fee) 

Bagi hartanah seperti condominium, apartment, atau service apartment, pembeli juga perlu mengambil kira bayaran yuran penyelenggaran (maintenance fee) dan Kumpulan Wang Penjelas (sinking fund). Ini berbeza daripada cukai tanah dan cukai pintu kerana bayaran tersebut biasanya dibuat kepada management corporation (MC) atau joint management body (JMB), bergantung kepada status pengurusan hartanah tersebut. 

Dalam transaksi subsale, penjual biasanya bertanggungjawab untuk memastikan segala tunggakan maintenance charges dan sinking fund sehingga proses jual beli telah diselesaikan. Jika terdapat tunggakan, pihak pengurusan bangunan biasanya akan mengeluarkan penyata akaun atau confirmation berkaitan status bayaran. 

Tunggakan Cukai dan Bil Utiliti – Kenapa Perkara Ini Penting?

Dalam urusan jual beli hartanah secara subsale, perkara seperti cukai tanah, cukai taksiran atau bayaran lain yang berkaitan dengan hartanah perlu diberi perhatian kerana tunggakan yang wujud sebelum selesai proses jual beli lazimnya berkaitan dengan tempoh pemilikan pemilik terdahulu. Pembeli tidak sepatutnya hanya mengetahui kewujudan tunggakan cukai selepas transaksi selesai atau selepas menerima kunci.

Oleh itu, status bayaran cukai dan kewujudan sebarang tunggakan cukai perlu diperiksa dan, jika ada, diselesaikan sebelum selesai proses jual beli. Semakan awal ini penting bagi memastikan semua bayaran yang sepatutnya ditanggung oleh Penjual telah dijelaskan dan pembeli tidak terpaksa berdepan dengan tunggakan yang timbul sebelum pembelian hartanah tersebut. Dengan memastikan perkara ini diselesaikan lebih awal, proses penyerahan kunci dan pengambilalihan hartanah juga dapat berjalan dengan lebih lancar.

Tunggakan Cukai – Siapa Yang Perlu Bayar?

Bayaran	Sebelum Completion	Selepas Completion
Cukai Tanah	Penjual	Pembeli
Cukai Pintu	Penjual	Pembeli
Indah Water	Penjual	Pembeli
Yuran penyelenggaraan (strata)	Penjual	Pembeli
Sinking Fund (strata)	Penjual	Pembeli

 Namun, pembahagian ini hendaklah sentiasa dirujuk kepada terma SPA kerana tarikh dan kaedah pengiraan atau pelarasan bayaran boleh berbeza mengikut perjanjian. 

Apa Yang Pembeli Perlu Semak? 

Sebelum baki harga belian dilepaskan kepada penjual, peguam pembeli biasanya akan membuat semakan bagi memastikan tiada tunggakan yang masih belum diselesaikan oleh penjual.

Antara perkara yang akan disemak ialah:

• Cukai tanah
• Cukai taksiran/cukai pintu
• Bil Indah Water
• Yuran penyelenggaraan dan sinking fund bagi hartanah strata
• Bil-bil lain yang berkaitan dengan hartanah tersebut, jika berkenaan.

Semakan ini penting supaya pembeli tidak secara tidak sengaja mengambil alih tunggakan yang sepatutnya menjadi tanggungjawab penjual.

Selepas kunci dan milikan hartanah diserahkan kepada pembeli, segala bil, caj dan bayaran yang terakru selepas tarikh penyerahan pula akan menjadi tanggungjawab pembeli.

Jadi, sebelum membeli rumah, pastikan juga bukan sekadar harga dan dokumen jual beli sahaja yang diperiksa, tetapi status tunggakan hartanah tersebut turut disemak.

KESIMPULAN

Membeli rumah subsale sepatutnya menjadi satu langkah yang menggembirakan, bukannya membawa bersama beban pemilik terdahulu.

Sebab itu, semakan terhadap segala tunggakan dan bayaran berkaitan hartanah adalah penting sebelum transaksi disempurnakan. Dengan bantuan peguam, perkara seperti cukai tanah, cukai taksiran, bil utiliti dan yuran penyelenggaraan boleh disemak dan diselesaikan mengikut tanggungjawab masing-masing sebelum baki harga belian dilepaskan kepada penjual.

Jangan hanya pastikan rumah itu cantik dan harganya berbaloi — pastikan juga tiada “hutang lama” yang menunggu untuk diwarisi.

Akhir sekali, pastikan anda memahami terma dalam SPA dan dapatkan nasihat daripada peguam hartanah anda supaya segala tanggungjawab, tunggakan dan pelarasan dapat ditentukan dengan jelas sebelum completion.