Pembatalan Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement) boleh menimbulkan pelbagai persoalan, terutamanya apabila penjual ingin menarik diri selepas perjanjian ditandatangani. Dalam keadaan ini, ramai pembeli tidak pasti sama ada mereka masih dilindungi oleh undang-undang atau sekadar perlu menerima pembatalan tersebut. Sebenarnya, selepas SPA dimeterai, kedua-dua pihak terikat dengan obligasi kontrak, dan sebarang pembatalan tanpa alasan yang sah boleh membawa implikasi undang-undang. Artikel ini menerangkan hak pembeli, remedi yang tersedia, serta tindakan yang boleh diambil sekiranya berlaku pembatalan Perjanjian Jual Beli oleh penjual.
Penafian: Artikel ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan tidak merupakan nasihat undang-undang. Walaupun artikel ini berdasarkan pengalaman peribadi peguam yang terlibat, firma kami tidak mengendalikan urusan litigasi. Sebarang pertanyaan berkaitan tindakan mahkamah atau perkara litigasi hendaklah dirujuk kepada peguam atau firma guaman yang berkelayakan dalam bidang tersebut.
Perjanjian Jual Beli (SPA) merupakan dokumen utama yang mengikat hak dan obligasi pihak-pihak dalam sesuatu transaksi hartanah. Melalui SPA, syarat-syarat jual beli dipersetujui secara rasmi, termasuk harga belian, tempoh penyempurnaan, tanggungjawab setiap pihak, serta remedi sekiranya berlaku pelanggaran kontrak. Oleh itu, penandatanganan SPA sering dianggap sebagai petanda bahawa urusan jual beli akan berjalan lancar sehingga selesai.
Walau bagaimanapun, penandatanganan dan pemeteraian SPA tidak semestinya menjamin bahawa transaksi akan disempurnakan tanpa sebarang halangan. Dalam amalan, pelbagai isu masih boleh timbul sepanjang proses penyempurnaan transaksi, termasuk kelewatan mendapatkan pembiayaan, kegagalan memenuhi syarat-syarat tertentu, atau lebih membimbangkan, tindakan salah satu pihak untuk membatalkan Perjanjian Jual Beli. Persoalannya, apakah implikasi undang-undang sekiranya penjual menarik diri selepas SPA ditandatangani? Adakah pembeli hanya perlu menerima pembatalan tersebut, atau undang-undang sebenarnya memberikan perlindungan dan remedi tertentu kepada pembeli?
Baru-baru ini, peguam kami berpeluang mengikuti satu kes yang melibatkan seorang penjual yang memutuskan untuk membatalkan transaksi kira-kira enam (6) bulan selepas SPA ditandatangani. Apa yang berlaku selepas itu menunjukkan bahawa pembatalan Perjanjian Jual Beli bukanlah suatu perkara yang boleh dilakukan sewenang-wenangnya tanpa menimbulkan implikasi undang-undang.
Latar Belakang Kes berkenaan Pembatalan Perjanjian Jual Beli
Pembeli dan penjual telah menandatangani SPA dan perjanjian tersebut telah dimatikan setem sebagaimana yang dikehendaki oleh undang-undang.
Walau bagaimanapun, kira-kira enam (6) bulan kemudian, penjual memaklumkan bahawa beliau tidak dapat meneruskan transaksi dan berhasrat untuk membuat pembatalan perjanjian jual beli tersebut.
Punca utama pembatalan adalah kerana penjual hanya kemudian menyedari bahawa baki pembiayaan perumahannya adalah lebih tinggi daripada harga jualan hartanah. Ini bermakna beliau perlu menyediakan sejumlah wang tambahan untuk menyelesaikan pinjaman tersebut, yang mana beliau tidak berkemampuan untuk melakukannya.
Tuntutan Pembeli selepas Pembatalan Perjanjian Jual Beli
Akibat kegagalan penjual meneruskan transaksi sehingga menyebabkan pembatalan perjanjian, pembeli telah mengalami kerugian dan kos yang telah ditanggung bagi tujuan pembelian hartanah tersebut.
Pembeli kemudiannya menuntut antaranya:
- Pemulangan deposit yang telah dibayar;
- Pampasan sebagaimana diperuntukkan di bawah SPA;
- Bayaran kos guaman yang telah dibelanjakan bagi transaksi tersebut.
Walaupun terdapat usaha awal daripada penjual untuk membuat bayaran sebahagian, perkara tersebut tidak dapat diselesaikan sepenuhnya dan akhirnya tindakan undang-undang terpaksa dimulakan akibat daripada pembatal perjanjian jual beli tersebut.
Penyelesaian Melalui Mediasi
Sebelum perbicaraan penuh dijalankan, pihak penjual telah memohon supaya perkara tersebut dirujuk kepada proses mediasi.
Melalui sesi mediasi yang dijalankan, kedua-dua pihak berjaya mencapai persetujuan penyelesaian tanpa perlu meneruskan perbicaraan.
Hasil rundingan tersebut, pembeli berjaya memperoleh penyelesaian bernilai melebihi RM100,000, yang akan dibayar oleh penjual secara berperingkat berdasarkan terma yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak.
Pengajaran Daripada Kes Pembatalan Perjanjian Jual Beli
Kes ini menunjukkan bahawa seseorang penjual perlu mendapatkan gambaran yang jelas mengenai baki hutang pembiayaan hartanah sebelum bersetuju untuk menjual sesuatu hartanah.
SPA bukan sekadar dokumen formaliti. Setelah ditandatangani, ia mewujudkan hak dan tanggungjawab yang mengikat kedua-dua pihak. Kegagalan untuk melaksanakan kewajipan di bawah SPA boleh mengakibatkan tindakan undang-undang dan liabiliti kewangan yang besar.
Pada masa yang sama, kes ini turut menunjukkan bagaimana mediasi boleh menjadi platform yang efektif untuk menyelesaikan pertikaian hartanah secara lebih cepat dan kos efektif berbanding perbicaraan penuh di mahkamah.
Hak Pembeli Jika Penjual Menarik Diri dan Membatalkan Perjanjian Jual Beli
Sekiranya penjual mengambil keputusan untuk menarik diri atau membatalkan transaksi selepas SPA ditandatangani tanpa alasan yang dibenarkan di bawah perjanjian, tindakan tersebut boleh dianggap sebagai pelanggaran kontrak (breach of contract). Dalam keadaan sedemikian, pembeli tidak semestinya perlu menerima pembatalan tersebut begitu sahaja. Sebaliknya, pembeli mempunyai beberapa hak dan remedi yang boleh dipertimbangkan.
1. Hak Untuk Menuntut Pelaksanaan Kontrak (Specific Performance)
Salah satu remedi utama yang boleh dituntut oleh pembeli ialah pelaksanaan spesifik (specific performance), iaitu permohonan kepada mahkamah supaya penjual diarahkan untuk meneruskan transaksi jual beli seperti yang telah dipersetujui dalam SPA.
Dalam urusan jual beli hartanah, remedi ini sering menjadi pilihan kerana setiap hartanah mempunyai ciri yang unik dan tidak mudah digantikan dengan pampasan kewangan semata-mata. Sebagai contoh, sebuah rumah yang telah dibeli mungkin mempunyai lokasi, nilai sentimental, atau ciri-ciri tertentu yang menyebabkan pampasan wang tidak mencukupi untuk menggantikan kerugian pembeli.
Oleh itu, pembeli boleh memohon kepada mahkamah agar penjual mematuhi obligasi kontrak dan meneruskan proses jual beli berdasarkan SPA yang telah ditandatangani.
2. Hak Untuk Menuntut Ganti Rugi (Damages)
Selain menuntut pelaksanaan SPA, pembeli juga boleh mempertimbangkan tuntutan ganti rugi sekiranya pembatalan oleh penjual menyebabkan pembeli mengalami kerugian.
Antara kerugian yang mungkin timbul termasuk:
- bayaran guaman yang telah dibuat;
- kos penilaian hartanah;
- kos permohonan pinjaman atau pembiayaan;
- kos pentadbiran berkaitan transaksi;
- kerugian kewangan lain yang berpunca daripada kegagalan penjual meneruskan jual beli.
Walau bagaimanapun, tuntutan ganti rugi bergantung kepada fakta kes, bukti kerugian yang dialami, serta terma yang terkandung dalam SPA.
3. Hak Untuk Mendapatkan Semula Deposit dan Bayaran Berkaitan
Sekiranya penjual membatalkan SPA tanpa sebab yang sah, pembeli lazimnya berhak menuntut pemulangan semua wang yang telah dibayar kepada penjual, termasuk deposit pembelian.
Dalam keadaan tertentu, SPA juga mungkin memperuntukkan hak pembeli untuk menuntut jumlah tambahan atau faedah sebagai akibat daripada kegagalan penjual mematuhi perjanjian.
Pembeli perlu merujuk kepada klausa berkaitan default, termination, dan remedies dalam SPA bagi menentukan hak yang tersedia.
Kesimpulan
Pembatalan Perjanjian Jual Beli (SPA) oleh penjual selepas perjanjian ditandatangani bukanlah perkara yang boleh dilakukan sesuka hati tanpa sebarang akibat undang-undang. SPA merupakan kontrak yang mengikat kedua-dua pihak, dan pembeli mempunyai beberapa hak untuk melindungi kepentingannya sekiranya penjual gagal meneruskan transaksi.
Bergantung kepada keadaan kes dan terma SPA, pembeli boleh mempertimbangkan remedi seperti menuntut pelaksanaan spesifik (specific performance), menuntut ganti rugi, mendapatkan semula bayaran yang telah dibuat, atau mengambil tindakan undang-undang bagi menguatkuasakan haknya.
Oleh itu, sekiranya penjual cuba membatalkan jual beli selepas SPA ditandatangani, pembeli disarankan untuk mendapatkan nasihat guaman terlebih dahulu sebelum bersetuju dengan sebarang pembatalan atau pelepasan hak.
Setiap transaksi hartanah mempunyai keadaan dan terma perjanjian yang berbeza. Sekiranya anda berdepan situasi melibatkan pembatalan Perjanjian Jual Beli (SPA), penjual menarik diri selepas SPA ditandatangani, atau ingin mendapatkan penjelasan lanjut mengenai hak anda sebagai pembeli atau penjual, kami sedia membantu.
Hubungi kami untuk mendapatkan nasihat dan panduan undang-undang berkaitan Perjanjian Jual Beli yang bersesuaian dengan situasi anda.
Penafian: Artikel ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan tidak merupakan nasihat undang-undang. Walaupun artikel ini berdasarkan pengalaman peribadi peguam yang terlibat, firma kami tidak mengendalikan urusan litigasi. Sebarang pertanyaan berkaitan tindakan mahkamah atau perkara litigasi hendaklah dirujuk kepada peguam atau firma guaman yang berkelayakan dalam bidang tersebut.
Penulis: Fatimah | Editor: Najihah | Tarikh: 07.08.2026
