Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan bukanlah sesuatu yang asing dalam kalangan rakyat Malaysia sewaktu urusan sewaan hartanah, terutamanya bagi mereka yang baru memasuki alam pekerjaan dan masih mengumpul wang bagi memiliki kediaman atau premis sendiri. Sesuatu sewaan boleh dibuat melalui perjanjian bertulis atau secara lisan. Namun, bagi memastikan hak-hak penyewa dan tuan tanah terjaga, amatlah disarankan untuk pihak-pihak menandatangani perjanjian secara bertulis kerana perjanjian melalui kata-kata yang tidak direkodkan lebih mudah untuk dipertikaikan, terutamanya jika tiada saksi.
Urusan sewa bukanlah perkara yang boleh diambil remeh kerana ia melibatkan harta yang bernilai tinggi. Sekiranya berlaku perlanggaran perjanjian, ianya boleh menyebabkan kerugian yang besar kepada kedua-dua pihak. Bagi mengelakkan pertikaian dan menjaga kepentingan kedua-dua pihak, amatlah disarankan supaya pihak-pihak menetapkan segala terma dan syarat yang dipersetujui secara bertulis.
Terma dan syarat ini dikenali sebagai Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan.
Penafian: Artikel ini berdasarkan undang-undang yang berkuat kuasa pada tarikh penerbitan dan disediakan untuk rujukan umum sahaja dan bukan nasihat guaman. Sila dapatkan nasihat guaman berdasarkan fakta dan keadaan kes anda.
Ini 9 terma-terma yang penting yang perlu ada dalam Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan.
-
Maklumat pihak-pihak yang terlibat dalam Agreement / Perjanjian Sewaan.
Pastikan maklumat pihak-pihak terlibat dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian, terutamanya berkenaan:
- Nama;
- kad pengenalan; dan
- alamat
Maklumat-maklumat ini penting supaya sekiranya berlaku pertikaian, sebarang notis dan tuntutan boleh disampaikan kepada pihak yang betul serta alamat yang tepat.
Pastikan Tuan Tanah ialah pemilik sah atau mempunyai kuasa yang sah untuk menyewakan premis tersebut bagi mengelakkan sebarang pertikaian berhubung kesahan perjanjian.
-
Maklumat premis
Klausa ini merupakan antara klausa penting dalam TTenancy Agreement / Perjanjian Sewaan, khususnya bagi melindungi kepentingan penyewa. Lokasi dan keluasan premis sering menjadi faktor utama dalam pemilihan sesuatu premis untuk disewa.
Pastikan Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan menyatakan dengan jelas dan tepat perkara berikut:
- Alamat penuh premis
- Lokasi atau kedudukan premis
- Keluasan keseluruhan ruang yang hendak disewa
Perkara ini penting bagi mengelakkan sebarang sebarang kekeliruan atau pertikaian pada masa hadapan, termasuk isu berkaitan kawasan yang disewakan atau dakwaan pencerobohan.
3. Tujuan Penyewaan Premis
Pastikan tujuan penggunaan premis dinyatakan dengan jelas dalam Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan dan hendaklah selaras dengan syarat kegunaan tanah yang ditetapkan.
Contohnya, premis boleh disewa untuk tujuan :-
- kediaman,
- perniagaan,
- penyimpanan barang; atau
- operasi kilang.
Mengapa perkara ini perlu dinyatakan dalam Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan?
Ini kerana sesuatu tanah lazimnya tertakluk kepada syarat kegunaan yang dinyatakan dalam dokumen hak milik atau ditetapkan oleh pihak berkuasa berkaitan. Sebarang penggunaan premis yang bercanggah dengan syarat tersebut boleh menyebabkan tindakan diambil oleh pihak berkuasa yang berkaitan.
Selain itu, penggunaan premis yang tidak selaras dengan tujuan yang dipersetujui juga boleh menimbulkan risiko terhadap perlindungan insurans, termasuk kemungkinan tuntutan insurans dipertikaikan atau ditolak bergantung kepada terma polisi yang berkuat kuasa.
Dengan adanya klausa ini, kedua-dua pihak dapat memahami tujuan sebenar penyewaan. Tuan Tanah boleh mengambil tindakan termasuk menuntut ganti rugi sekiranya penyewa menggunakan premis tersebut bagi tujuan yang bercanggah dengan tujuan sewaan yang telah dipersetujui.
-
Klausa berkenaan Pembayaran
Sebarang perkara yang melibatkan pembayaran hendaklah dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian. Perkara ini penting bagi mengelakkan kekeliruan berkaitan isu seperti kelewatan pembayaran, jumlah bayaran yang tidak mencukupi dan sebagainya.
Antara perkara yang perlu dinyatakan ialah:
- Jumlah sewa;
- Tarikh pembayaran perlu dibuat; dan
- Kaedah pembayaran.
Antara jenis pembayaran yang biasanya dinyatakan dalam Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan ialah:
a. Sewa bulanan
Ini merupakan klausa utama dalam Tenancy Agremeent / Perjanjian Sewaan kerana ia menetapkan jumlah bayaran yang perlu diterima oleh tuan tanah sebagai balasan kepada penggunaan premis oleh penyewa.
Kebiasaannya, pembayaran sewa ditetapkan untuk dibuat secara terdahulu setiap bulan, contohnya pada 1 haribulan atau 7 haribulan. Walau bagaimanapun, berdasarkan persetujuan kedua-dua pihak, pembayaran sewa juga boleh ditetapkan untuk dibuat secara terkemudian, iaitu pada tarikh akhir setiap bulan.
Kesan perlanggaran: memberikan hak kepada tuan tanah untuk mengambil tindakan berdasarkan terma-terma yang dipersetujui dalam perjanjian.
b. Deposit Keselamatan (Security Deposit)
Deposit keselamatan berfungsi sebagai perlindungan kepada tuan tanah sekiranya berlaku kerosakan pada premis, kegagalan pembayaran sewa atau kegagalan penyewa memenuhi tanggungjawab di bawah perjanjian.
Jumlah deposit: kebiasaannya ditetapkan sebanyak satu atau dua bulan sewa, atau jumlah lain yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak.
Pemulangan: Jumlah ini boleh dipulangkan kepada penyewa pada akhir tempoh sewaan, dengan syarat tiada kerosakan kepada premis atau tunggakkan sewa. Deposit tersebut boleh digunakan oleh tuan tanah bagi menampung jumlah yang masih terhutang atau kos pembaikan tertentu tertakluk kepada syarat-syarat yang dinyatakan dalam perjanjian.
c. Deposit Utiliti
Deposit utiliti berfungsi sebagai perlindungan kepada tuan tanah sekiranya penyewa gagal menjelaskan tunggakan bil utiliti yang dipersetujui untuk dibayar oleh penyewa sepanjang tempoh sewaan. Bil utilities termasuklah Bil elektrik; air; telefon; penyelenggaraan; dan pembetungan.
Jumlah deposit: kebiasaannya ditetapkan sebanyak setengah bulan hingga satu bulan sewa, atau jumlah lain berdasarkan persetujuan kedua-dua pihak.
Deposit ini boleh dipulangkan kepada penyewa pada akhir tempoh sewaan. Namun, sekiranya terdapat tunggakan bil utiliti, deposit tersebut boleh digunakan oleh tuan tanah untuk menjelaskan jumlah tertunggak tersebut sebelum baki deposit dikembalikan kepada penyewa.
5. Tempoh sewaan
Tempoh sewaan mestilah dinyatakan dengan jelas dalam Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan. Inilah perbezaan antara membeli, memajak dan menyewa. Sesuatu sewaan mestilah mempunyai tempoh tamat yang dipersetujui oleh pihak-pihak.
Penyewa hanya mempunyai hak untuk menduduki atau menggunakan premis tersebut dalam tempoh yang telah dipersetujui.
# Penting! Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan hanya boleh dibuat bagi tempoh kurang daripada 3 tahun. Sewaan bagi tempoh 3 tahun atau lebih dikategorikan sebagai suatu pajakan yang perlu didaftarkan di Pejabat Tanah menurut Kanun Tanah Negara.
-
Kos penyediaan dokumen
- Kos Penyediaan perjanjian : Kos ini termasuk fi professional peguam (sekiranya peguam dilantik) yang dikira berdasarkan skala berikut:
| SEWA BULANAN | KADAR FI GUAMAN |
| ≤ RM10,000 | 30% daripada sewa bulanan, minimum RM500.00 |
| > RM10,000 | Minimum 15% dan tidak melebihi 25% daripada sewa bulanan |
- Duti setem : Duti setem boleh dikenakan adalah berdasarkan formula yang ditetapkan, iaitu Tempoh sewaan × duti setem bagi setiap RM250.00.
|
BAYARAN DUTI SETEM |
|
| TEMPOH SEWAAN | DUTI SETEM BAGI SETIAP RM250.00 |
| 1 tahun dan kebawah | RM1.00 |
| lebih 1 tahun hingga 3 tahun | RM3.00 |
| lebih 3 tahun hingga 5 tahun | RM5.00 |
| Melebihi 5 tahun dan ke atas | RM7.00 |
| Setiap salinan tambahan: RM10.00
*Fi dinyatakan tertakluk kepada perubahan dimaklumkan oleh pihak berkuasa dari semasa ke semasa. |
|
-
Tanggungjawab Penyewa
Nyatakan dengan jelas tanggungjawab penyewa supaya tidak berlaku kekeliruan berhubung tanggungjawab antara penyewa dan tuan tanah.
Antara kewajipan utama penyewa ialah:
- Membayar sewa tepat pada waktunya;
- Menjaga keadaan premis;
- Mematuhi peraturan berkaitan penggunaan premis;
- Tidak melakukan sebarang perubahan terhadap premis tanpa kebenaran;
- Tidak menyewakan kepada penyewa lain tanpa kebenaran Tuan Tanah; dan lain-lain berdasarkan persetujuan bersama.
-
Tanggungjawab Tuan Tanah
Selain penyewa, tuan tanah juga mempunyai tanggungjawab tertentu di bawah perjanjian.
Tuan tanah biasanya bertanggungjawab untuk memastikan penyewa dapat menikmati penggunaan premis secara aman dan tenteram sepanjang tempoh sewaan, selagi penyewa mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan dalam perjanjian.
# Tips: Nyatakan secara spesifik perkara-perkara yang sering menjadi punca pertikaian, antaranya:
- Siapa yang bertanggungjawab untuk membaiki jenis-jenis kerosakan tertentu;
- Siapa yang bertanggungjawab untuk membayar setiap bil utiliti dan caj berkaitan premis.
-
Pelanggaran Perjanjian dan Penamatan
Klausa penamatan menerangkan keadaan apabila mana-mana pihak gagal mematuhi syarat-syarat yang telah dipersetujui dalam perjanjian. Klausa ini penting kerana ia menetapkan prosedur, hak dan tanggungjawab setiap pihak sekiranya hubungan sewaan tidak dapat diteruskan seperti yang dipersetujui.
Sediakan payung sebelum hujan
Akhir kata, penyediaan Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan yang jelas dan lengkap merupakan langkah pencegahan yang penting bagi melindungi kepentingan kedua-dua pihak. Dengan menetapkan hak, tanggungjawab dan kewajipan masing-masing secara bertulis, risiko pertikaian pada masa hadapan dapat dikurangkan dan hubungan antara tuan tanah serta penyewa dapat dipelihara dan diuruskan dengan lebih teratur berdasarkan hak dan tanggungjawab masing-masing.
Untuk rujukan tambahan berkaitan elemen penting dalam Tenancy Agreement / Perjanjian Sewaan, lihat sini
Penafian: Artikel ini disediakan berdasarkan kedudukan undang-undang yang berkuat kuasa pada tarikh penerbitannya dan mungkin tidak mengambil kira sebarang pindaan atau perkembangan undang-undang selepas tarikh tersebut. Artikel ini dikongsikan oleh Jamaliyah Hidayah & Co bagi tujuan maklumat dan rujukan umum sahaja serta tidak merupakan nasihat guaman khusus. Bagi situasi sebenar, anda digalakkan mendapatkan nasihat guaman berdasarkan fakta dan keadaan kes masing-masing.
PENULIS : FATHIAH KHADIZAN | EDITOR : NAJIHAH MANSOR
Tentang Penulis : Artikel ini telah ditulis oleh Puan Fathiah Khadizan, seorang peguam yang beramal dalam bidang hartanah di Tetuan Jamaliyah Hidayah & Co, cawangan Kuala Lumpur.
