Membeli hartanah adalah langkah besar—dan silap langkah boleh jadi mahal. Sama ada untuk didiami atau pelaburan, ramai pembeli keliru tentang di mana hendak bermula dan apa yang perlu diberi perhatian. Panduan ini akan memudahkan perjalanan anda dengan tip penting dan langkah praktikal supaya anda boleh membeli hartanah dengan lebih yakin, selamat dan bijak.

Pembelian rumah pada masa kini menjadi lebih mudah seiring dengan perkembangan teknologi, di mana pelbagai maklumat dan pemasaran hartanah boleh diperoleh secara dalam talian. Namun begitu, keputusan membeli hartanah atau sesebuah rumah tidak seharusnya dibuat secara terburu-buru. Terdapat beberapa perkara penting yang perlu diteliti secara terperinci dan maklumat yang perlu ambil kira bagi mengelakkan sebarang risiko pada masa hadapan untuk menjadikan pengalaman membeli hartanah / rumah lebih menyenangkan.

6 PERKARA PENTING

1. Perjanjian Jual Beli

Dokumen yang paling penting di dalam transaksi beli hartanah / rumah adalah Perjanjian Jual Beli. Perjanjian Jual Beli (SPA) merupakan dokumen undang-undang yang menggariskan terma dan syarat transaksi jual beli antara pembeli dan penjual. Dokumen ini sangat penting kerana ia mengikat kedua-dua pihak secara sah. Ramai yang tidak mengetahui bahawa Perjanjian Jual Beli ini yang akan menggariskan segala terma dan syarat yang mengikat kedua-dua pihak. Ada situasi pihak-pihak telah menandatangani OTP atau dikenali sebagai Offer to Purchase namun begitu, selepas menandatangani SPA, segala terma dan syarat SPA akan mengatasi (prevail) dan mengikat pihak-pihak jika terdapat percanggahan.

Antara perkara utama yang perlu diberi perhatian dalam SPA ialah:

• Tarikh perjanjian
• Butiran hartanah
• Pihak-pihak yang terlibat
• Harga belian dan jadual pembayaran
• Tarikh penyerahan milikan kosong
• Syarat dan terma yang dipersetujui
• Hak serta perlindungan undang-undang untuk pembeli dan penjual
• Compensation rate yang dikenakan yang dipersetujui sekira berlakunya kelewatan dari segi pembayaran bagi pembeli dan kelewatan penyerahan hakmilik kosong (vacant possession) bagi Penjual

Adalah penting untuk pembeli memastikan semua terma difahami sepenuhnya sebelum menandatangani SPA bagi jual beli hartanah / rumah idaman anda.

2. Kaji Selidik Status Hartanah

Dalam pemilihan beli hartanah / rumah, pembeli perlu melakukan kajian secara menyeluruh terhadap status hartanah tersebut.

a) Status Geran

Semak sama ada geran individu / strata telah dikeluarkan. Jika hartanah masih di bawah Master Title (geran masih tidak dikeluarkan), proses pindah milik akan mengambil masa lebih lama berbanding hartanah yang telah mempunyai geran. Risiko menjadi lebih tinggi sekiranya pemaju telah digulungkan dan diambil alih oleh pelikuidasi. Sila semak latar belakang Pemaju terutamaya status penggulungan. Dokumentasi yang melibatkan hartanah dibawah Master Title juga berbeza berbanding hartanah yang mempunyai geran.

b) Perfected (Pendaftaran Geran atas nama Penjual telah sempurna)

Pihak Pembeli juga perlu menyemak sama ada geran hartanah tersebut telah didaftarkan atas nama Penjual sebagai Pemilik Berdaftar di dalam geran hartanah yang hendak dibeli. Jika hartanah tersebut masih didaftarkan atas nama Pemaju sebagai Pemilik berdaftar, (belum sempurna pendaftaran pindahmilik kepada Penjual) prosedur dan tempoh proses yang terlibat akan bertambah dan berisiko untuk melalui proses Double Transfer sekiranya pihak Pemaju tidak memberi kebenaran atau persetujuan untuk memberi pindahmilik terus kepada Pembeli.

Bacakan artikel ini tentang kepentingan Perfection of Transfer & Charge : klik sini.

c) Hartanah Bercagar/Gadai/assigned kepada bank

Kebanyakan hartanah Bercagar/Gadai/assigned kepada bank juga dipanggil sebagai encumbered property yang menunjukkan penjual tersebut membuat pinjaman semasa membeli hartanah tersebut. Hartanah yang mempunyai encumbrances juga akan menentukan tempoh yang diambil untuk transaksi Jual Beli hartanah tersebut selesai kerana perlu melangsaikan hutang Penjual yang sedia ada.

d) Sekatan Kepentingan & Kebenaran Pindah Milik

Sesetengah hartanah mempunyai sekatan kepentingan tertentu yang juga boleh disemak melalui geran hartanah antaranya adalah:

• Rumah kos rendah / kos sederhana rendah – tertakluk kepada syarat kelayakan pendapatan dan status warganegara, pembeli juga perlu maklum bahawa syarat-syarat kelayakan adalah berbeza mengikut negeri hartanah tersebut berada.
• Rizab Melayu – hanya boleh dijual kepada pembeli Melayu, perlu dibuktikan melalui Keturunan yang dicatat di dalam Sijil Kelahiran
• Lot Bumiputera – memerlukan pelepasan Bumiputera (Bumi Release) untuk dijual kepada bukan Bumiputera
• Sekatan kepentingan bagi pindahmilik, gadaian atau pajakan seperti: “Tidak boleh dipindah milik dan digadai tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”

Kebenaran-kebenaran yang ditulis diatas, perlu mendapat kelulusan daripada pihak-pihak yang berkenaan kerana tanpa kelulusan ini, jual beli hartanah tidak boleh diteruskan. Dan tempoh yang diambil untuk mendapatkan kelulusan bergantung kepada pejabat negeri hartanah tersebut berada yang boleh mengambil masa sebulan sehingga enam bulan.

3. Pemeriksaan Fizikal Hartanah

Sebelum memuktamadkan pembelian, pemeriksaan fizikal hartanah adalah langkah yang tidak boleh diabaikan dan diambil ringan. Walaupun sesebuah rumah kelihatan baik dari luar, terdapat kemungkinan wujud kecacatan tersembunyi yang hanya dapat dikenal pasti melalui pemeriksaan rapi. Ambil masa sebaiknya untuk memastikan keadaan rumah tersebut dalam keadaan yang memuaskan.

Pemeriksaan Struktur 

Pembeli disarankan untuk memeriksa keadaan struktur bangunan termasuk dinding, siling, lantai dan bumbung bagi mengesan sebarang rekahan, kebocoran atau tanda-tanda kerosakan. Masalah seperti kebocoran air dan kelembapan boleh membawa kepada kos penambahbaikan yang tinggi jika tidak ditangani lebih awal. Selain itu, periksa juga tanda-tanda serangan anai-anai yang boleh menjejaskan keselamatan struktur rumah dalam jangka panjang.

Penyelenggaraan

Tahap penyelenggaraan hartanah turut mencerminkan keadaan sebenar rumah tersebut. Tidak kisah hartanah tersebut sama ada kediaman individu atau kediaman strata, tahap penyelenggaraan yang diambil oleh penjual juga perlu diberi perhatian. Bagi rumah bertingkat atau kediaman strata, keadaan kawasan bersama seperti lif, koridor, tempat letak kenderaan dan sistem keselamatan juga perlu diberi perhatian.

Kawasan

Pembeli juga wajar menyemak sama ada kawasan tersebut pernah terjejas oleh banjir atau masalah perparitan. Adalah sebaiknya kawasan yang mempunyai kecenderungan untuk mengalami banjir untuk dielakkan untuk kesejahteraan.

Kemudahan persekitaran

Faktor persekitaran seperti lokasi hartanah, akses ke jalan utama, pengangkutan awam, sekolah, hospital serta kemudahan asas lain turut memainkan peranan penting dalam keselesaan dan nilai hartanah pada masa hadapan.

4. Ketahui Relief yang anda boleh dapat untuk Pembeli rumah pertama

Ramai pembeli yang tidak tahu bahawa mereka mempunyai relief dan pengecualian duti setem yang telah disediakan oleh pihak kerajaan kepada PEMBELI RUMAH PERTAMA. Berdasarkan Perintah Duti Setem (Pengecualian) P.U(A) 470, terdapat pengecualian bagi Pembeli Rumah Pertama yang memenuhi syarat-syarat pengecualian iaitu;

1. Pembeli rumah yang menandatangani Perjanjian Jual Beli dan Pembiayaan yang bertarikh 1/1/2025 sehingga 31/12/2025;
2. Hartanah tersebut tidak melebih RM500,000.00;
3. Hartanah tersebut adalah kediaman dan bukan service Apartment atau SOHO;
4. Tidak pernah memiliki apa-apa hartanah kediaman melalui waris atau pemberian.

Pengecualian ini jika anda memenuhi syarat-syarat di atas, anda akan mendapat relief 100% pengecualian duti setem bagi Surat Cara Pindah milik dan Perjanjian Pembiayaan jika anda mengambil pembiayaan bank untuk membeli hartanah.

Namun begitu, jangan risau untuk pembeli rumah pertama bagi tahun 2026, berdasarkan Langkah Cukai Belanjawan 2026, pihak kerajaan telah mencadangkan untuk membuat lanjutan bagi pengecualian di atas untuk tempoh 2 tahun. Lanjutan ini akan berkuatkuasa bagi perjanjian jual beli yang disempurnakan mulai 1 Januari 2026 hingga 31 Disember 2027. Jadi jangan lepaskan peluang ini Pembeli Pertama!

5. Menyemak Kos yang terlibat, tersembunyi dan tanggungan Lain

Selain harga rumah, pembeli juga perlu mengambil kira kos-kos yang terlibat seperti:

• Deposit rumah – bergantung kepada persetujuan pihak-pihak, secara praktisnya penjual akan mengenakan sebanyak 10% daripada harga jualan hartanah tersebut sebagai deposit semasa pihak pembeli menandatangani SPA. Jadi pembeli perlu memastikan mempunyai wang yang mencukupi untuk membuat pembayaran deposit tersebut.
• Yuran penyelenggaraan (kondominium / strata) – kebanyakan pembeli yang ingin membeli rumah pertama dan jenis strata, tidak mengetahui bahawa terdapat komitmen yang perlu ditanggung untuk kemudahan dan yuran penyelenggaraan daripada pihak pengurusan.
• Duti setem dokumen yang terlibat – dokumen-dokumen yang terlibat seperti SPA, Memorandum of Transfer (Borang 14A) dan Perjanjian Pembiayaan perlu disetem di Lembaga Hasil Tanah Negeri (LHDN). Proses ini adalah wajib di dalam transaksi jual beli hartanah supaya dokumen-dokumen ini menjadi sah disisi undang-undang dan mengikat pihak-pihak yang terlibat.
• Yuran guaman SPA dan Pembiayaan Perumahan – Dalam pembelian hartanah, pembeli wajar memahami bahawa yuran guaman bagi Perjanjian Jual Beli (SPA) serta yuran guaman pembiayaan perumahan adalah bergantung kepada harga hartanah yang dinyatakan di dalam SPA dan jumlah pembiayaan perumahan yang diambil seperti yang digariskan di dalam Solicitors’ Remuneration Order 2023. Semakin tinggi harga hartanah dan jumlah pembiayaan, semakin tinggi yuran guaman yang perlu ditanggung oleh pembeli. Adalah penting juga untuk difahami bahawa Yuran Guaman SPA dan Yuran Pembiayaan Perumahan adalah dua yuran guaman yang berbeza.

Mengetahui kos sebenar pemilikan rumah membantu pembeli merancang kewangan dengan lebih efisyen.

6. Pemilihan Peguam Hartanah

Yang terakhir adalah yang paling penting, iaitu Pemilihan peguam yang mengendalikan Jual Beli hartanah. Pemilihan peguam yang berpengalaman dalam urusan hartanah amat penting bagi memastikan proses jual beli berjalan lancar dan mematuhi undang-undang. Peguam bukan sahaja bertanggungjawab menyediakan dan menyemak dokumen seperti SPA dan perjanjian pinjaman, malah akan menasihati pembeli tentang risiko, hak dan tanggungjawab yang terlibat.

Peguam juga memainkan peranan penting dalam menyemak status hartanah, sekatan kepentingan, keperluan kebenaran pindah milik serta memastikan proses pembayaran dan pendaftaran hak milik dilakukan dengan betul. Dengan khidmat peguam yang cekap dan telus, pembeli dapat mengurangkan risiko pertikaian serta memastikan kepentingan mereka dilindungi sepenuhnya sepanjang transaksi pembelian rumah. Firma kami menawarkan khidmat guaman jual beli hartanah yang cekap dan profesional, agar anda boleh membuat pembelian dengan lebih yakin dan tenang serta dapat mengetahui hak dan tanggungjawab anda sebagai pembeli.

KESIMPULAN

Pembelian rumah atau hartanah tidak perlu terburu-buru, ambil masa yang sewajarnya untuk membuat pertimbangan akan perkara di atas sebelum membuat keputusan untuk membeli sesebuah hartanah. Komitmen untuk membeli hartanah adalah tinggi dan adalah sebaiknya pembeli membuat persiapan yang sewajarnya agar tidak buntu di kemudian hari. Adalah sebaiknya pembeli dapat mengetahui dan dapat memanfaatkan relief yang disediakan oleh kerajaan agar dapat mengurangkan kos yang sedia ada semasa membeli hartanah.

Dapatkan nasihat guaman profesional supaya pembelian rumah anda selamat, lancar, dan bebas risiko. Hubungi kami sekarang untuk konsultasi yang telus dan berkesan. Kami di Jamaliyah Hidayah & Co sedia membantu anda memahami setiap langkah—dari semakan dokumen, perjanjian jual beli, hingga hak dan tanggungjawab anda sebagai pembeli.