Bila saya boleh dapat kunci, Tuan/Puan? 🔑

Ini adalah soalan popular daripada pembeli rumah subsale, soalan yang sering kali ditanyakan oleh Pembeli sebaik saja selepas menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA).

Adakah anda teruja untuk berpindah ke rumah baru tetapi runsing apabila mendapat tahu tempoh Milikan Kosong (Vacant Possession) boleh mencecah 6 bulan?

6 bulan milikan kosong? Lamanya!

Ini adalah keluhan biasa yang sering didengari oleh pembeli hartanah.

Sebelum menjawab tempoh masa untuk milikan kosong (vacant possession), kita perlu fahami beberapa perkara sebab setiap milikan kosong adalah berbeza mengikut jenis hakmilik tanah yang dibeli.

Definisi Milikan Kosong (Vacant Possession)

Secara ringkasnya, Milikan Kosong (Vacant Possession) adalah istilah penting dalam proses jual beli hartanah yang menandakan bahawa:

• Penyerahan Hartanah: Penjual (biasanya pemaju untuk rumah baru, atau pemilik asal untuk sub-sale) secara rasmi menyerahkan hartanah kepada pembeli.

• Rumah Kosong: Hartanah tersebut berada dalam keadaan kosong dan tiada penghuni atau barang-barang lain (kecuali kelengkapan yang disenaraikan dalam Perjanjian Jual Beli).

• Sedia Diduduki (Tertakluk kepada CCC): Untuk projek perumahan baharu, Vacant Possession hanya boleh diserahkan setelah Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance atau CCC) dikeluarkan. CCC ini mengesahkan bahawa rumah telah siap sepenuhnya dan selamat untuk diduduki, serta bekalan air dan elektrik telah disambungkan.

• Penyerahan Kunci: Ia disahkan apabila kunci dan kad akses hartanah diserahkan kepada pembeli.

• Mula Tempoh Waranti (DLP): Tarikh penyerahan VP juga menandakan permulaan Tempoh Tanggungan Cacat (Defect Liability Period atau DLP), di mana pemaju bertanggungjawab untuk membaiki sebarang kerosakan dalam tempoh masa yang ditetapkan (biasanya 24 bulan).

Vacant Possession adalah detik penting kerana ia secara sah membenarkan pembeli untuk mengambil alih dan mula merancang untuk pindah masuk atau membuat pengubahsuaian.

Dalam artikel ini, kami akan khususkan VP untuk transaksi subsale.

Apa maksud rumah subsale?

Rumah subsale ialah rumah yang sudah siap dibina dan telah dimiliki oleh pemilik pertama, sama ada individu atau syarikat. Dalam erti kata lain, ia bukan rumah daripada pemaju (developer), tetapi dari pemilik sedia ada.

Mengapa ramai pembeli memilih rumah subsale?

 Ramai Pembeli memilih untuk membeli rumah subsale kerana mereka diberi peluang untuk melihat keadaan sebenar rumah untuk membolehkan mereka menilai keadaan dalaman rumah, jiran dan persekitaran serta fasiliti dan akses kawasan perumahan tersebut sebelum membuat keputusan untuk membeli rumah berkenaan. Berbeza dengan rumah dalam proses pembinaaan pemaju (under-construction) yang perlu menunggu proses pembinaan yang lama.

Apakah antara jenis hakmilik tanah bagi pembelian rumah subsale di Selangor/Kuala Lumpur?

 Antara jenis hakmilik tanah yang terlibat adalah:

 🏠 Tanah Pegangan Selama-Lamanya (Freehold)

Tanah yang dimiliki secara kekal, iaitu tanpa had masa. Pemilik tanah mempunyai kuasa penuh untuk memindah milik, menjual, mewariskan atau menggadaikan tanah.

🏡 Tanah Pajakan (Leasehold)

Tanah yang diberikan hakmilik untuk tempoh tertentu, lazimnya 30 tahun, 60 tahun, atau 99 tahun. Selepas tempoh ini tamat, tanah tersebut kembali kepada kerajaan negeri melainkan Pemilik tanah membuat permohonan lanjutan pajakan (renewal of lease). Pemilik tanah perlu mendapatkan Surat Kebenaran daripada Pihak Berkuasa Negeri untuk memindah milik, menjual, menggadai, mencagar atau mewariskan tanah.

Anda boleh lihat penjelasan di sini.

Apa kaitan jenis hakmilik dengan tempoh masa milikan kosong (vacant possession)?

Ada kaitannya… dan ada perbezaan ketara. Boleh semak jadual di bawah untuk lebih jelas.

Basically, kalau hartanah tersebut merupakan leasehold ataupun pajakan, VP boleh mengambil masa selama 6-7 bulan. Kami ada jelaskan di sini tentang hartanah pajakan yang melibatkan proses Kebenaran Pindah Milik (link di sini) dan juga sekiranya hartanah melibatkan Kebenaran Kos Rendah (link di sini).

Lama sangat. Boleh ke saya minta VP awal?

Klausa berkaitan milikan kosong (VP) dari segi amalan guaman mestilah mengikut Perjanjian Jual Beli (SPA). Ini bermakna, milikan kosong hanya akan diserahkan oleh Penjual kepada Pembeli setelah pindah milik didaftarkan daripada nama Penjual kepada nama Pembeli, dan Pembeli telah menjelaskan keseluruhan baki harga jual beli rumah kepada Penjual, sama ada melalui pembiayaan bank atau secara tunai.

Ada risiko ke kalau saya nak juga VP awal sebelum transaksi jual beli selesai?

Ya. Menyerahkan atau menerima kunci sebelum transaksi jual beli selesai sepenuhnya boleh menyebabkan risiko kerugian kepada Pembeli. Berikut ialah beberapa risiko utama:

⚠️ Risiko 1: Transaksi Terpaksa Dibatalkan

Antara sebab transaksi SPA terpaksa dibatalkan adalah:

1. Permohonan Kebenaran Pindahmilik (Consent to Transfer) tidak diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri
2. Terdapat isu undang-undang atau teknikal yang menyebabkan SPA terpaksa dibatalkan

Jika ini berlaku, Pembeli hendaklah memulangkan semula milikan kosong (VP) kepada Penjual. Pembeli akan menanggung kerugian kerana perlu pindah keluar semula dari rumah berkenaan, menanggung kos pindah rumah dua kali dan terdapat risiko pertikaian/pergaduhan kerana Pembeli telah pun mendiami rumah tersebut.

⚠️ Risiko 2: Kerugian Jika Renovation Sudah Dibuat

 Sekiranya Pembeli telah membuat kerja ubahsuai (renovation) dalaman rumah, seperti mengecat, menukar pintu atau apa-apa kerja ubahsuai rumah, tetapi transaksi jual beli terpaksa dibatalkan atas sebab yang dibenarkan dalam klausa SPA, maka Pembeli tidak boleh menuntut:

• Bayaran semula (refund) kos ubahsuai (renovation) atau
• Pampasan atas masa & tenaga yang sudah dikeluarkan

Hal ini disebabkan kerana segala kerja yang telah dibuat oleh Pembeli dianggap atas risiko Pembeli sendiri. Pembeli masih perlu serahkan semula milikan kosong (VP) rumah kepada Penjual. Alasan mengapa Pembeli terdedah kepada risiko kerugian adalah kerana nama Pembeli masih belum didaftarkan dan baki harga jual beli belum diselesaikan sepenuhnya. Rumah tersebut secara sah masih milik Penjual bukan Pembeli.

Nasihat kami sebaik saja anda sudah lock rumah untuk pindah masuk

1. 🕰️Rizabkan sekurang-kurangnya 3 – 6 bulan tempoh menunggu sebelum milikan kosong (VP) diserahkan kepada Pembeli
2. 🏠 Pastikan ada tempat tinggal sementara yang sesuai untuk didiami sementara menunggu transaksi jual beli selesai
3. Pembeli tidak digalakkan untuk mulakan apa-apa kerja ubahsuai (renovation) sebelum milikan kosong (VP) diserahkan secara rasmi

Adakah anda menghadapi masalah dalam proses Milikan Kosong rumah anda? Kongsikan pengalaman anda dengan kami. Kami sedia mendengar dan membantu! Hubungi kami untuk maklumat lanjut.