Projek yang gah, janji yang indah — semuanya boleh terhenti sekelip mata apabila pemaju digulungkan. Tapak pembinaan yang sebelum ini sibuk bertukar sunyi, dan keyakinan pembeli mula goyah. Dalam kekalutan ini, persoalan besar timbul: siapakah yang mengawal hartanah tersebut, adakah urusan jual beli masih boleh diteruskan, dan apakah risiko undang-undang yang menanti pembeli serta pemilik?
Apabila syarikat pemaju tidak lagi beroperasi, setiap transaksi hartanah memerlukan penelitian yang lebih mendalam. Tanpa pemahaman yang jelas, keputusan yang diambil boleh membawa implikasi jangka panjang terhadap hak milik, kewangan dan keselamatan pelaburan.
Apabila syarikat pemaju diisytiharkan bankrap atau digulungkan, ia bermaksud pemaju tersebut tidak lagi mampu membayar hutang atau meneruskan operasi perniagaan seperti biasa. Dalam keadaan ini, urusan dan aset syarikat, termasuk projek hartanah, akan diletakkan di bawah kawalan pihak tertentu seperti pelikuidasi atau pemegang amanah yang dilantik oleh mahkamah.
Keadaan ini memberi kesan langsung kepada urusan jual beli hartanah. Antara isu utama yang sering timbul ialah status pemilikan hartanah, kelulusan untuk menjual, kelewatan atau kegagalan penyerahan hak milik, serta ketidaktentuan pihak yang berhak menandatangani perjanjian jual beli. Pembeli juga berdepan risiko dari segi pembiayaan bank, tuntutan hak, dan perlindungan undang-undang sekiranya projek terbengkalai.
Oleh itu, sebarang transaksi melibatkan hartanah di bawah syarikat pemaju yang bankrap atau digulungkan memerlukan penelitian yang lebih teliti, termasuk semakan dokumen, kedudukan undang-undang hartanah tersebut, serta kebenaran pihak berkuasa atau pelikuidasi. Kefahaman yang jelas mengenai situasi ini amat penting bagi melindungi kepentingan pembeli dan pemilik hartanah serta mengelakkan risiko undang-undang di kemudian hari.
Ramai orang beranggapan bahawa urusan jual beli tidak boleh diteruskan sekiranya syarikat pemaju telah bankrap atau digulungkan.
Apakah maksud penggulungan syarikat?
Penggulungan syarikat (likuidasi) merupakan proses di mana aset syarikat dikumpulkan dan dihasilkan bagi menyelesaikan hutang dan tanggungan syarikat oleh penyelesai (liquidator).
Jika terdapat lebihan wang, (selepas membayar kepada pemiutang syarikat, kos dan perbelanjaan penggulungan) wang tersebut hendaklah diagihkan di antara penyumbang-penyumbang mengikut hak dan kepentingan masing-masing.
Bagaimana syarikat boleh digulungkan?
Secara Terpaksa (Melalui Perintah Mahkamah)
- Memperuntukan 12 keadaan bagaimana sesebuah syarikat boleh digulungkan melalui Perintah Mahkamahs. – 465 (1) (a) – (l) Akta Syarikat 2016.
- Alasan penggulungan – kebanyakan petisyen penggulungan adalah disebabkan keadaan seperti berikut :
- syarikat tidak mampu membayar hutang “unable to pay its debts”. S 465(1)(e)
- Hutang melebihi RM50,000.00 ke atas dan gagal membayar dalam tempoh 21 hari dari Tarikh Notis Tuntutan diserahkan. S 466(1)(a)
- Penyelesai Yang Dilantik ;
- Pegawai Penerima; atau
- Penyelesai Yang Diluluskan (PYD)
Secara Sukarela (Melalui Resolusi Mesyuarat/Perlembagaan tamat tempoh)
- Melalui Resolusi Mesyuarat Ahli Pengarah/ Penyumbang –s. 443
– Pengarah membuat Akuan Bertulis (s.443) bahawa syarikat mampu membayar hutang sepenuhnya dalam tempoh 12 bulan dari tarikh penggulungan
- Melalui Resolusi Mesyuarat Pemiutang – s. 449
– Sekiranya tiada Akuan Bertulis dibuat oleh Pengarah.
- Penyelesai Yang Dilantik;
[Penyelesai Yang Diluluskan (PYD)]
Siapa yang boleh memfailkan Petisyen Penggulungan?
- Syarikat itu sendiri (pengarah-pengarahnya)
- Pemiutang
- Penyumbang
- Penyelesai
- Pendaftar Syarikat
- Bank Negara
- Menteri Kewangan
Siapakah Penyelesai/Pelikuidasi?
- Pegawai Penerima Sebagai Pelikuidasi Syarikat
Tafsiran “Penyelesai” s. 2 Akta Syarikat 2016 [Act 777]
“Penyelesai termasuk Pegawai Penerima apabila bertindak sebagai Penyelesai sesuatu perbadanan”
“Pegawai Penerima” ertinya Ketua Pengarah Insolvensi, Timbalan Ketua Pengarah Insolvensi, Pengarah Insolvensi, Timbalan Pengarah Insolvensi, Penolong Pengarah Kanan Insolvensi, Penolong Pengarah Insolvensi, Pegawai Insolvensi dan mana-mana pegawai lain yang dilantik di bawah Akta Kebankrapan 1967”
- Pelikuidasi Yang Diluluskan
Tafsiran “Pelikuidasi Yang Dilantik” s. 433(3) Akta Syarikat 2016 [Act 777]
“Bagi maksud perenggan (1)(a), mana-mana orang yang merupakan anggota badan profesional diiktiraf boleh memohon kepada Menteri yang dipertanggungkan dengan tanggungjawab bagi kewangan untuk diluluskan sebagai seorang Penyelesai bagi maksud Akta ini.”
Tafsiran Penyelesai/Pelikuidasi
- Menyiasat harta syarikat (s. 485)
- Mengambil jagaan dan peletakan hak ke atas harta syarikat (s. 483)
- Menghasilkan aset syarikat (s. 486)
- Menentukan liabiliti / tuntutan menerusi Borang Bukti Hutang (s. 523)
- Membayar hutang syarikat (s. 527)
- Membubarkan syarikat (s. 490)
Implikasi Penggulungan Syarikat
- Perniagaan syarikat ditamatkan dan kuasa pengarah dan ahli yang mengurus hal ehwal syarikat digantikan oleh Penyelesai yang mengawal syarikat untuk tujuan penggulungan
- Penyelesai menjalankan tugas mengawal dan mengambil alih aset syarikat bagi tujuan penghasilan, pembayaran hutang syarikat yang telah diperakuisah dan seterusnya pembubaran syarikat.
- Tindakan atau prosiding Mahkamah terhadap syarikat tidak boleh diteruskan atau dimulakan melainkan dengan kebenaran Mahkamah.
- Pindahmilik aset syarikat tidak sah melainkan Mahkamah memerintahkan sebaliknya.
Senarai Syarikat Pemaju yang telah digulungkan dan Pelikuidasi yang dilantik
| No. | Pemaju | Pelikuidasi |
| 1. | Ukay Land Sdn Bhd (Company No. 171263-A) (New Registration No. 198801003906) | (Ler Cheng Chye & Lum Tuck Cheong) (Ler Lum Advisory Services Sdn Bhd) |
| 2. | Kenshine Corporation Sdn Bhd (Company No. 337557-M) (New Registration No. 199501008359) | (Ler Cheng Chye & Lum Tuck Cheong) (Ler Lum Advisory Services Sdn Bhd) |
| 3. | Sriera Development Sdn Bhd (Company No. 538531-U) (New Registration No. 200101002775) | (Dato’ Heng Ji Keng & Mr Andrew Heng) (Ferrier Hodgson MH Sdn Bhd) |
| 4. | Jurubena Tenaga Sdn Bhd (Company No. 48174-A) (New Registration No. 197901003926) | (Dato’ Raveendra Kumar A/L Nathan) (RKN & Co) |
| 5. | Maxisegar Sdn Bhd (Company No. 105096-V) (New Registration No. 198301009838) | (Ler Cheng Chye & Lum Tuck Cheong) (Ler Lum Advisory Services Sdn Bhd) |
| 6. | Timbunan Alam Property Sdn Bhd (Company No. 29530-A) (New Registration No. 197601003470) | (Mr. Sundarasan A/L Arumugam) (Rimbun Corporate Advisory Sdn Bhd) |
Sebenarnya, walaupun syarikat pemaju bankrap atau digulungkan, urusan jual beli hartanah masih boleh dijalankan, asalkan prosedur dan semakan sewajarnya dilakukan terlebih dahulu. Hal ini termasuklah memastikan status pemilikan hartanah adalah jelas, tiada pertikaian undang-undang, serta semua dokumen berkaitan seperti geran, perjanjian jual beli dan kelulusan pihak berkuasa disemak dengan teliti. Selain itu, pembeli dan penjual juga digalakkan mendapatkan khidmat profesional seperti peguam dan ejen hartanah bertauliah bagi mengelakkan sebarang risiko di kemudian hari. Dengan pematuhan kepada proses yang betul dan perancangan yang rapi, transaksi jual beli hartanah bukan sahaja dapat berjalan dengan lancar, malah dapat melindungi kepentingan semua pihak yang terlibat.
Langkah-langkah Semakan dan Tindakan yang Disyorkan sekiranya syarikat pemaju bankrap atau digulungkan
- Semakan Status Syarikat Pemaju
Lakukan carian di laman sesawang e-Info SSM Malaysia bagi mengetahui status terkini syarikat pemaju. Periksa sama ada syarikat tersebut berada dalam proses penggulungan (winding up) atau di bawah kawalan pelikuidasi. - Rujukan kepada Bahagian Insolvensi Malaysia (MDI)
Sekiranya syarikat pemaju telah digulungkan, hubungi Bahagian Insolvensi Malaysia (MDI) untuk mendapatkan maklumat lanjut. Serahkan butiran lengkap syarikat pemaju bagi mengetahui sama ada ia dikendalikan oleh MDI atau oleh pelikuidasi yang dilantik. - Pengesahan daripada Pelikuidasi atau MDI
Jika hartanah masih berdaftar atas nama pemaju, semua urusan jual beli hendaklah mendapat kelulusan dan tandatangan daripada pelikuidasi yang dilantik. Ini penting bagi memastikan pemindahan hak milik diiktiraf secara sah oleh Pejabat Tanah dan Galian (PTG). - Semakan dengan Joint Management Board (JMB)
Dapatkan pengesahan mengenai status penyelenggaraan, caj tertunggak dan akaun unit berkenaan. Ini membantu memastikan proses jual beli tidak terganggu oleh tunggakan sedia ada. - Dapatkan Nasihat Profesional
Pemilik atau penjual digalakkan untuk melantik peguam hartanah (conveyancing lawyer) bagi menguruskan dokumen dan memastikan setiap urusan dijalankan mengikut peruntukan undang-undang.
Kesimpulan
Walaupun syarikat pemaju telah bankrap atau digulungkan, urusan jual beli hartanah tetap boleh diteruskan secara sah, asalkan semua langkah semakan dan kebenaran daripada pihak yang berkuasa diambil. Langkah berhati-hati ini penting bagi melindungi kepentingan dan hak milik semua pihak yang terlibat.
