TAHUKAH ANDA?

Sebanyak 1,004 hektar Rizab Melayu masih wujud di KL – Dr Zaliha

Tanah Rizab Melayu merujuk kepada tanah yang dikhaskan khusus untuk orang Melayu di Malaysia, berdasarkan peruntukan yang terkandung dalam Perlembagaan Persekutuan Malaysia dan Akta Tanah Negara 1965. Tanah ini diberikan perlindungan khas agar tidak boleh dipindah milik kepada bukan Melayu, kecuali dalam keadaan tertentu yang dibenarkan oleh undang-undang.

Di Malaysia, isu pemilikan tanah merupakan perkara yang sering menimbulkan kekeliruan dalam kalangan orang awam. Ramai pembeli hartanah hanya fokus kepada harga rumah, lokasi dan kemudahan, tetapi kurang memberi perhatian kepada status hak milik tanah yang menjadi asas kepada sesuatu hartanah. Hak milik tanah bukan sahaja menentukan nilai hartanah, malah mempengaruhi proses jual beli, tempoh pemilikan, serta kelayakan untuk dijadikan cagaran kepada bank. Artikel ini akan membincangkan secara ringkas perbezaan antara hak milik Freehold, Leasehold, dan Tanah Rizab Melayu, serta langkah yang perlu diambil oleh pembeli sebelum membuat keputusan membeli hartanah.

Jenis Hak Milik Tanah di Malaysia

Secara amnya, terdapat dua jenis hak milik tanah utama yang diiktiraf di Malaysia, iaitu Freehold (pegangan bebas) dan Leasehold (pegangan pajakan). Kedua-duanya mempunyai implikasi undang-undang yang berbeza.

1. Tanah Freehold (Pegangan Bebas)

Tanah Freehold adalah tanah yang dimiliki secara kekal, iaitu tanpa had masa. Pemilik tanah mempunyai kuasa penuh untuk memindah milik, menjual, mewariskan atau menggadaikan tanah tersebut. Walau bagaimanapun, ia tetap tertakluk kepada undang-undang dan syarat nyata dalam hak milik, contohnya larangan pecah sempadan atau sekatan kepentingan tertentu.

Bagi pembeli, tanah Freehold dianggap lebih bernilai kerana ia tidak mempunyai tempoh tamat. Kebiasaannya, harga jualan semula lebih stabil dan bank juga lebih mudah meluluskan pinjaman untuk tanah jenis ini kerana risikonya yang lebih rendah.

2. Tanah Leasehold (Pegangan Pajakan)

Tanah Leasehold pula diberikan hak milik untuk tempoh tertentu, lazimnya 30 tahun, 60 tahun, atau 99 tahun. Selepas tempoh ini tamat, tanah tersebut kembali kepada kerajaan negeri melainkan pemilik membuat permohonan lanjutan pajakan (renewal of lease).

Isu utama tanah Leasehold ialah baki tempoh pajakan yang pendek boleh menjejaskan nilai pasaran. Bank biasanya lebih berhati-hati meluluskan pinjaman jika baki pajakan kurang daripada 50 tahun kerana risiko tinggi. Proses melanjutkan pajakan pula melibatkan kos premium yang agak besar, selain mengambil masa kerana perlu mendapat kelulusan kerajaan negeri.

3. Tanah Rizab Melayu

Selain Freehold dan Leasehold, Malaysia juga mempunyai kategori tanah khas yang dikenali sebagai Tanah Rizab Melayu. Tanah ini dilindungi di bawah Enakmen Rizab Melayu (berbeza antara negeri), dengan tujuan memastikan tanah tersebut kekal dimiliki oleh orang Melayu sahaja.

Ciri-ciri utama Tanah Rizab Melayu adalah:-

Hanya orang Melayu boleh memiliki tanah ini

Pindah milik kepada bukan Melayu adalah tidak sah, dan mana-mana transaksi bertentangan boleh dibatalkan.

Sekatan kepentingan

Walaupun pembeli Melayu boleh membeli tanah ini, terdapat syarat tertentu yang perlu dipatuhi seperti mendapat kelulusan Pejabat Tanah atau Pihak Berkuasa Negeri sebelum pindah milik dibuat.

Nilai pasaran lebih terhad

Disebabkan hanya orang Melayu boleh membeli, permintaan bagi tanah ini lebih kecil berbanding tanah biasa. Maka, harga jualan semula mungkin lebih rendah.

Warisan dan pewarisan

Tanah Rizab Melayu boleh diwariskan, tetapi waris mestilah juga berstatus Melayu.

Perbezaan Penting Antara Freehold, Leasehold dan Tanah Rizab Melayu

Jenis Tanah	Tempoh Pemilikan	Siapa Boleh Milik	Sekatan Utama	Nilai Pasaran
Freehold	Kekal	Semua warganegara	Bergantung pada syarat nyata dalam hak milik	Tinggi & stabil
Leasehold	30 – 99 tahun	Semua warganegara	Perlu sambung pajakan selepas tamat tempoh	Boleh jatuh jika baki pendek
Rizab Melayu	Kekal / Pajakan bergantung	Orang Melayu sahaja	Tidak boleh dipindah milik kepada bukan Melayu	Lebih terhad

Apa yang Perlu Dilakukan oleh Pembeli?

Sebelum menandatangani apa-apa perjanjian jual beli, pembeli perlu mengambil beberapa langkah penting supaya tidak terperangkap di kemudian hari:

Semak Geran Tanah

• • Dapatkan salinan hak milik rasmi daripada Pejabat Tanah atau melalui peguam yang menguruskan jual beli.
    
  • Pastikan jelas sama ada tanah itu Freehold, Leasehold atau Rizab Melayu.
    
  • Semak juga syarat nyata dan sekatan kepentingan (contoh: “Tidak boleh dipindah milik tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri”).

Semak Tempoh Pajakan (jika Leasehold)

• Jika baki pajakan kurang daripada 50 tahun, pembeli perlu mempertimbangkan sama ada sanggup membayar premium lanjutan pada masa hadapan.
• Tanya sama ada pemaju atau pemilik telah memohon lanjutan pajakan.

Pastikan Status Rizab Melayu (jika Melayu)

• Jika anda Melayu, tanah Rizab boleh menjadi pilihan kerana harganya biasanya lebih rendah berbanding tanah biasa.
• Namun, perlu faham bahawa pembeliannya lebih terhad dan nilainya mungkin kurang berkembang.
  

Rujuk Peguam

• Pembeli perlulah mendapatkan nasihat dari Peguam hartanah berpengalaman bagi mengetahui tentang risiko, kos tambahan dan proses undang-undang.

Pertimbangkan Kegunaan Masa Depan

• Jika beli untuk pelaburan, tanah Freehold lebih sesuai kerana nilainya lebih stabil.
• Jika beli untuk kediaman persendirian, tanah Rizab atau Leasehold juga boleh dipertimbangkan dengan memastikan lokasi strategik dan mampu milik.

Kesimpulan

Hak milik tanah merupakan aspek asas tetapi sangat penting dalam urusan jual beli hartanah di Malaysia. Tanah Freehold memberi kepastian pemilikan kekal, tanah Leasehold memerlukan pengurusan yang rapi kerana tempoh pajakan, manakala Tanah Rizab Melayu mempunyai syarat khas demi menjaga kepentingan orang Melayu.

Bagi pembeli, langkah terbaik ialah menyemak status hak milik sebelum membeli, memahami implikasinya, dan mendapatkan nasihat guaman. Dengan pengetahuan ini, pembeli bukan sahaja dapat melindungi hak mereka, malah mengelakkan risiko kerugian di masa hadapan.

Jika anda ingin lebih tahu tentang Tanah Rizab Melayu ataupun anda berminat untuk membeli hartanah jenis ini, kami di Jamaliyah Hidayah & Co sedia membantu anda.

Dapatkan nasihat profesional agar proses pindahmilik anda berjalan lancar, cepat, dan mengikut undang-undang.